一条工務店の資金計画書「Ⅴ その他工事」は678万円→285万円になった｜枠取りが減ったのではない理由

一条工務店の資金計画書「Ⅴ その他工事」は678万円→285万円になった｜枠取りが減ったのではない理由

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一条工務店の資金計画書でいちばん落ち着かなかったのが、「Ⅴ その他工事」という欄でした。

金額は入っているのに、項目名の横に「（枠取り）」と書いてある。この金額はまだ決まっていません、という意味です。わが家はその枠取りだけで678万円ありました。住宅ローンの借入額を決める時期に678万円が上下する。手元にいくら残せばいいのか、判断のしようがありません。

引渡しまで済んだ今、当時の資金計画書と最終版を並べました。Ⅴの小計は678万円から285万円になっています。ただし、393万円安くなったという話ではありません。

この記事でわかること

  • 「枠取り」が確定すると、資金計画書のどこへ移動するのか
  • 枠取り6項目のうち、上振れした項目と下振れした項目の実額
  • 引渡し直前に金額が動く項目には、見積書上で共通の目印があること

数字はすべてわが家の書面（平屋決定時の資金計画書／引渡し時点の資金計画書／工事精算書）から拾っています。金額は税抜です。

平屋を決めた時点の「枠取り」は6項目あった

わが家が最初に申し込んだ時点の仕様は、2階建てでした。そこから打ち合わせを重ねて平屋になり、電気の仕様を決めていきます。その間に地盤調査も進み、工事に着手する頃には資金計画書の中身がほぼ固まります。

下は、打ち合わせの途中で平屋にすると決めた時点の資金計画書です。

項目参考価格
太陽光＋蓄電池パッケージ2,281,400
標準仕様外電気工事（枠取り）200,000
地盤改良工事（枠取り）1,500,000
外構工事（枠取り）2,000,000
予備費500,000
特別仮設・運搬費299,100
小計⑤6,780,500

大事な前提が1つあります。Ⅴ その他工事は、建物工事費合計に含まれていません。 建物工事費合計はⅠ〜Ⅳの合計で、Ⅴ以降は参考価格として別に並んでいるだけ。工事請負契約の対象になる金額ではなく、これから発生するはずの費用の見積もりです。

引渡し時、Ⅴは285万円になっていた

引渡し時点の資金計画書では、Ⅴはこうなっていました。

項目参考価格
外構工事（枠取り）2,057,000
一次造成工事800,000
駐車場別途
地デジアンテナ工事施主工事
BSアンテナ工事施主工事
小計⑤2,857,000

6項目あった枠取りが2項目に。ただし393万円浮いたわけではなく、起きていたのはこういうことでした。

平屋決定時の枠取り参考価格引渡し時の居場所
太陽光＋蓄電池パッケージ2,281,400Ⅳ 標準仕様外／太陽光発電関連工事へ
標準仕様外電気工事200,000Ⅳ 標準仕様外／太陽光発電関連工事へ
地盤改良工事1,500,000Ⅳ 標準仕様外／太陽光発電関連工事へ
特別仮設・運搬費299,100Ⅲ 付帯・屋外給排水工事へ
予備費500,000行そのものが無くなった
外構工事2,000,000Ⅴに残った

枠取りは減ったのではなく、確定した順に、参考価格の欄から本体側の実項目へ降りていました。 Ⅴに残るのは、まだ決まっていないものだけ。採用するかどうかと仕様が決まった時点で、その項目はⅠ〜Ⅳ側へ移ります。

逆にいえば、Ⅴが痩せた分はⅠ〜Ⅳが太っています。 建物工事費合計は打ち合わせが進むほど増えます。ここを取り違えると、資金計画を丸ごと読み違えます。

下振れした項目：地盤改良は150万円→130.1万円

別の時期に受け取った見積書では「地盤改良工事＆残土処理費」という1行になっていました。ここでも2つ合わせて見ます。

項目金額
地盤改良工事（タイガーパイル工法）1,145,000
残土処理費（24m³・精算後）156,000
実際にかかった額1,301,000

枠取り150万円に対して、約20万円の下振れでした。残土処理費のほうは最終版の資金計画書では34万4,000円で、引渡し直前の精算で18万8,000円下がっています。この動き方は後半で書きます。

わが家は地盤改良が必要な土地でした。地盤調査が終わるまでは、150万円という枠取りの数字しか判断材料がありません。 ここが上下するかは、正直なところ祈るしかない部分です。

上振れした項目：標準仕様外電気工事は20万円→40.3万円

いちばん大きく動いたのはここでした。

項目金額
照明器具追加変更工事（LEDキャンペーン以外）103,953
電気配線追加工事289,700
電気幹線工事変更10,000
合計403,653

枠取り20万円に対して40.3万円。倍以上です。

原因ははっきりしていて、コンセントとLAN配線をかなり増やしたからです。枠取りの20万円は、多少の追加を見込んだ額だったのだと思います。会社側の見積もりが甘かったのではなく、こちらが増やしすぎた結果です。

10万3,953円の「照明器具追加変更工事」には「※LEDキャンペーン以外」という但し書きが付いていました。内訳書が手元に無かったので電気図面の器具リストと突き合わせたところ、中身はダクトレール一式。LDKに5系統、主寝室と洋室に各1系統です。標準のLED照明パッケージに含まれない器具が、まとめてここに乗っていました。

→ 一条工務店でリビングのダウンライトを全部やめた話｜ダクトレール＋Philips Hue実例

比べられなかった項目：太陽光＋蓄電池パッケージ

平屋決定時が228万1,400円、最終版が254万7,500円。ただしこの2つは比べられません。

最終版は「13.75kW・雪止め有」という仕様が明記され、V2H（電気自動車と住宅をつなぐ設備）も加わっています。参考価格と実項目、しかも中身が違うものを引き算しても、意味のある数字は出ません。

予備費50万円は、最終版に行そのものが無い

平屋決定時にあった「予備費 500,000円」は、最終版に行がありません。

これは予備費という項目の性格どおりです。計画の初期は何を採用するかも決まっていないので、増額分を見込んで置いておく。他の枠取りが全部確定すれば、予備費の役割は終わります。

Ⅴに残った2項目は、まとめて外構工事になった

最終版のⅤには、平屋決定時に無かった「一次造成工事 800,000円」が加わっていました。枠取りは減る方向にだけ動くわけではありません。 土地の条件で新しい項目が足されることがあります。

そしてこの一次造成工事は、外構工事の費用に含まれる形になりました。Ⅴに最後まで残った2項目は、最終的にまとめて約394万円です。

→ 一条工務店の見積の「外構工事」は枠取り200万円だった｜実際は約394万円かかった

建てる会社をこれから決める人へ

枠取りをどこまで細かく出すかは、会社によってかなり違うようです。わが家の手元にあるのは一条工務店1社分の資金計画書だけなので、他社がこの部分をどう書くのかは分かりません。複数社の資金計画書を並べておけば、どの項目が枠取りで置かれやすいのか比べられたはずです。

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最後に動くのは「※精算」が付いた項目だけ

もう1段あります。引渡しの直前に、20万5,260円（税込）の減額精算がありました。

項目見積精算着地
特別仮設：鉄板養生65,200＋29,00094,200
特別仮設：道路使用許可申請21,900▲14,6007,300
特別仮設：廃棄処分50,000▲50,0000
特別仮設：交通誘導員（3日）—＋84,00084,000
残土処理費（24m³）344,000▲188,000156,000
根入れ工事70,000▲47,00023,000
合計▲186,600

ここに並んでいる項目は、引渡し前の見積の段階で全部「※精算」または「※出来高精算」と但し書きが付いていました。つまり、その項目が最後に動くかどうかは、見積書の但し書きで事前に分かります。

  • 但し書きが無い項目 … 見積の額で確定
  • ※精算が付いた項目 … 実際にかかった分で後から清算される

廃棄処分は5万円計上されて実際には発生せず0円、交通誘導員は見積に無くて8万4,000円発生。この2つの中身は事前には読めません。読めない項目がどれかだけが、早い段階から分かります。

これから打ち合わせを始める人へ

わが家の数字をそのまま当てにはできない部分も書いておきます。

  • 地盤改良は土地ごとに全く違います。150万円という枠取りの額自体、条件で変わります
  • 外構工事は地域差が大きい項目です。土地の形や道路条件で動きます
  • 商品はグラン・スマートの平屋です。商品や階数が違えば構成も変わります

そのうえで、枠取りの読み方そのものは、商品や地域が変わっても同じだと思います。

まとめ

  • 「Ⅴ その他工事」は建物工事費合計に含まれない参考価格の欄
  • わが家のⅤは678万円→285万円。減ったのではなく、確定した順にⅠ〜Ⅳへ移動した
  • Ⅴが痩せた分、Ⅰ〜Ⅳは太る。建物工事費合計は打ち合わせが進むほど増える
  • 地盤改良は残土処理費とセットで150万円→130.1万円（▲19.9万円）
  • 標準仕様外電気工事は20万円→40.3万円。標準から離れるほどここは膨らむ
  • 予備費50万円は、他の枠取りが確定した時点で役割を終える枠
  • 一次造成工事80万円は、あとから加わった項目
  • 見積書のうち、※精算の但し書きが付いた項目だけが引渡し直前に動く

打ち合わせの段階で手元資金を決めるなら、枠取りの合計額より、どの項目に但し書きが付いているかを見たほうが実用的でした。

よくある質問

Q. 「枠取り」とは何ですか

A. 見積の時点で金額が確定していない工事について、暫定の金額を置いておくことです。資金計画書では項目名の横に「（枠取り）」と書かれます。工事請負契約の対象ではなく参考価格なので、確定すると上にも下にも動きます。

Q. 枠取りは上振れと下振れ、どちらが多いですか

A. わが家では項目によって逆でした。地盤改良は約20万円の下振れ、標準仕様外電気工事は約20万円の上振れです。標準仕様から離れた項目ほど上振れしやすく、土地の条件で決まる項目は読めない、という傾向でした。

Q. 地盤改良の費用は事前に分かりますか

A. 地盤調査が終わるまでは分かりません。それまでは枠取りの金額しか材料がありません。わが家は150万円の枠取りに対し、残土処理費まで含めて130.1万円でした。

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